Trzy scenariusze dla cen mieszkań

Kamil ZatońskiKamil ZatońskiPaulina KarpińskaPaulina Karpińska
opublikowano: 2020-12-28 08:09

Od tego, czy i kiedy studenci, cudzoziemcy i turyści wrócą tam, gdzie pomieszkiwali przed pandemią zależy koniunktura na rynku mieszkań w 2021 r.

Ceny mieszkań odbiły w III kwartale 2020 r., ale na rynku najmu stawki zaczęły spadać. I to właśnie od trwałości i skali tej tendencji zależy koniunktura w nieruchomościach w przyszłym roku. Korekty nie można wykluczyć – wynika z raportu analityków PKO BP.

„Nastąpiło załamanie wynajmu krótkoterminowego, z którego korzystają głównie turyści. W przypadku wynajmu długoterminowego znacząco zmalał popyt ze strony pracowników i studentów, którzy w dużej skali przeszli na pracę i naukę zdalną, a wielu cudzoziemców wyjechało. Ta sytuacja przełożyła się na większą podaż mieszkań na wynajem, renegocjacje czynszów podjęte przez obecnych najemców i spadkowe tendencje stawek” – zauważają analitycy.

Dwie prędkości

Koronawirusa lepiej przechorował rynek pierwotny mieszkań, na którym w III kwartale odnotowano odbicie cen po ich załamaniu w II kwartale. Dynamika była co prawda zróżnicowana w zależności od segmentu rynku i miasta, ale w większości miejsc cen rosły zarówno w porównaniu z II kwartałem 2020, jak i III kwartałem 2019 r.

„Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne znacząco rosły w Warszawie i mniejszych stolicach wojewódzkich (odpowiednio o około 7 i 9 proc. kw/kw), natomiast w dziewięciu największych miastach (bez Warszawy) wzrost był niewielki” – wynika z raportu.

Natomiast na rynku wtórnym w III kwartale zauważalne było spowolnienie wzrostu cen w ujęciu r/r, a w porównaniu z II kwartałem doszło do spadków w niektórych miastach. Został on odnotowany w dziewięciu stolicach województw. Największy zaobserwowano w Zielonej Górze - wyniósł on 6,9 kw/kw. W Warszawie przecena sięgnęła 3 proc., we Wrocławiu 2,6 proc., a Lublinie 2,1 proc. Sięgające 8-15 proc. różnice między ceną transakcyjną a ofertową oferowaną, zwłaszcza na rynku wtórnym, również potwierdza destabilizację rynku. Rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających a propozycjami kupujących największe były w stolicy.

Rynek najmu wskutek pandemii zmienił się tymczasem z rozwijającego się bardzo dynamicznie w rynek z dominującą tendencją spadkową. W III kwartale największe spadki stawek odnotowano w Krakowie (-10,5 proc. r/r), Warszawie (-7,8 proc. r/r) oraz we Wrocławiu (-6,5 proc. r/r).

„Stawki ofertowe z października i listopada wskazują na kontynuację spadków na rynku wynajmu. Z drugiej jednak strony historycznie niskie, realnie ujemne stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości jako atrakcyjną inwestycję w zestawieniu z lokatą czy obligacjami, postrzeganą jako bezpieczna w niepewnych czasach. W obliczu niższych stóp, nabywcy mieszkań mogą akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu” – uważają analitycy PKO BP.

Dla cierpliwych

Ich zdaniem pandemiczna korekta cen mieszkań jest mimo wszystko mniejsza niż można było oczekiwać wiosną, co jest skutkiem działań antykryzysowych, zakrojonych na szeroką skalę. Nie doszło dzięki nim na razie do skokowego wzrostu bezrobocia.

„Istotny jest też postęp prac nad szczepionką na COVID-19, który konkretyzuje perspektywy opanowania epidemii (zapobiegnie prawdopodobnie kolejnym falom epidemii) i powrotu do nieco zmienionej normalności gospodarczej” – dodają analitycy, którzy nakreślili trzy scenariusze dla rynku mieszkań w 2021 r.

W scenariuszu bazowym eksperci PKO BP oczekują, że do końca III kwartału 2021 na wybranych rynkach ceny mieszkań będą spadać wskutek obniżenia stawek najmu. Przecena w najgorszym przypadku nie przekroczy jednak 5 proc., prognozują specjaliści.

W scenariuszu optymistycznym korekta na rynku mieszkaniowym nastąpiła już w II i III kwartale 2020 r., a rynek wchodzi obecnie w kolejną fazę cyklu.

“Popyt na mieszkania silnie pobudzają oczekiwane co najmniej do 2022 r.niskie stopy procentowe, zwłaszcza dla depozytów i obligacji skarbowych - tradycyjnych instrumentów finansowych polskich gospodarstw domowych. Nawet w przypadku realizacji scenariusza optymistycznego czynnikiem ryzyka pozostaje niekorzystny trend na rynku najmu” – zaznaczają analitycy.

W scenariuszu pesymistycznym, przy silnej drugiej fali epidemii (i ewentualnie kolejnych), niekorzystnym otoczeniu zewnętrznym i ponownym pogorszeniu nastrojów konsumentów, popyt osłabnie i wzmocnią się negatywne tendencje cenowe. Problemy rynku mieszkaniowego mogą dodatkowo się pogłębić w konsekwencji kłopotów deweloperów ze sfinalizowaniem budowy i sprzedaży rekordowej liczby mieszkań z terminem oddania w latach 2021-2022.